INTERVENTI EDILIZI

La definizione delle diverse tipologie di interventi edilizi costituisce la base per individuare il titolo abilitativo necessario per eseguire legittimamente le opere. Secondo la normativa italiana si considera intervento edilizio qualunque opera che modifichi un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione.

Nel Testo Unico dell’Edilizia, DPR n°380/2001, ed in particolare all’art. 3 comma 1 del titolo I, vengono definiti sei tipi di interventi; elencati in ordine crescente rispetto al loro impatto:

1. manutenzione ordinaria;
2. manutenzione straordinaria;
3. restauro e risanamento conservativo;
4. ristrutturazione edilizia;
5. nuova costruzione;
6. ristrutturazione urbanistica.

I primi quattro tipi di interventi comportano opere di modifica di edifici esistenti senza alterazioni di notevole entità; invece, gli ultimi due comportano trasformazione urbanistiche ed edilizie che implicano profondi cambiamenti sia nel complesso degli edifici sia nelle caratteristiche del territorio.

Manutenzione ordinaria

Interventi edilizi che consistono in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e in opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Questo intervento è definito ordinario in quanto comporta la cura dell’immobile rispetto alla normale e prevedibile usura del tempo. Rientrano in questa tipologia operazioni dirette a due componenti di un sistema edilizio: finiture ed impianti tecnologici. Le finiture sono gli elementi che completano la struttura rustica di un fabbricato, rendendolo utilizzabile; queste sono interne ed esterne. La manutenzione ordinaria delle finiture, quindi, è rappresentata da lavori di riparazione, sostituzione o rifacimento integrale di esse. Invece, gli impianti tecnologici sono gli apparati che rendono un edificio abitabile e confortevoli per gli standard di vita; si tratta di impianti elettrici, di riscaldamento e climatizzazione, idrici e sanitari, gas, radiovisivi ed elettronici. La loro manutenzione ordinaria consiste negli interventi necessari per mantenerli in funzione ed adeguarli alle normative, anche con l’aggiunta di componenti tecnologiche.

Manutenzione straordinaria

Interventi edilizi che consistono in opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali di edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non si alteri la volumetria e non ci sia una modifica urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso. Sono compresi anche frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari. La manutenzione straordinaria si differenzia in:

• manutenzione straordinaria leggera se gli interventi non interessano la struttura portante;
• manutenzione straordinaria pesante se gli interventi interessano anche parti della struttura portante.

Questo intervento è definito straordinario perché, pur essendo finalizzato alla cura dell’edificio per mantenerlo in efficienza, implica lavori incisivi che fuoriescono dal consueto. I lavori di manutenzione straordinaria possono coinvolgere nuovamente le finiture ma, in questo caso, si tratta di modifiche vere e proprie e non di semplice rifacimento nel rispetto dell’esistente. Con questa tipologia d’intervento si può intervenire anche sulla struttura dell’immobile, sia sui tamponamenti sia sulle parti di struttura portante. Per quanto riguarda gli interventi impiantistici, la manutenzione straordinaria permette la realizzazione ex novo di impianti e la modifica o sostituzione di impianti esistenti. Infine, il Testo Unico dell’Edilizia include espressamente nella fattispecie della manutenzione straordinaria i lavori per frazionare un unico immobile in più unità o, viceversa, la fusione di più unità in una unica; è ovviamente consentita la variazione delle superfici.

Affinché un intervento rientri in questa categoria si devono rispettare due condizioni:

• non deve esserci un aumento della volumetria dell’immobile oggetto di lavori;
• non devono avvenire modifiche di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti (dove per cambio di destinazione d’uso si intende ogni rilevante modifica di utilizzo di un immobile rispetto a quella originaria; le categorie principali d’uso sono: a – residenziale, a/bis – turistico e ricettiva, b – produttiva e direzionale, c – commerciale, d – rurale).

Restauro e risanamento conservativo

Interventi edilizi che consistono in opere rivolte a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dello stesso. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti necessari al tipo di uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. Il restauro e risanamento conservativo si differenzia in:

• restauro e risanamento conservativo leggero se gli interventi non interessano la struttura portante;
• restauro e risanamento conservativo pesante se gli interventi interessano anche parti della struttura portante.

In questo caso si configura una categoria più complessa di lavori rispetto alla manutenzione ordinaria e straordinaria, introducendo il concetto di organismo edilizio. Si considera quindi un fabbricato come un’entità strutturata, caratterizzata da struttura portante, dalla tipologia che lo rende riconoscibile, dalla volumetria, dall’organizzazione degli spazi, dalle finiture, dall’uso o dagli usi che se ne possono fare. Per questi interventi, pertanto, non si ragiona su singole parti od elementi ma sull’insieme. Le opere edilizie per conseguire queste finalità sono molteplici e consistono in consolidamento degli elementi strutturali, rifacimento di elementi strutturali danneggiati, ripristino o rinnovamento delle finiture, realizzazione o adeguamento degli impianti.

Nella definizione del Testo Unico convivono due tipi di operazioni:

• il restauro è applicabile ad immobili di particolare valore architettonico, storico ed artistico ed è l’insieme di opere con cui li si riconduce ad una configurazione conforme ai valori che si vogliono tutelare;
• il risanamento conservativo può essere riferito a qualsiasi immobile esistente che venga adeguato ad una sua migliore utilizzazione intervenendo su aspetti tipologici, formali, strutturali e funzionali.

Ristrutturazione edilizia

Interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino, l’eliminazione, la modifica o la sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio e di impianti. Possono essere ricompresi nell’ambito della ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione/ricostruzione e i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti. La ristrutturazione edilizia si differenzia in:

• ristrutturazione edilizia leggera se gli interventi non prevedono aumento di volumetria;
• ristrutturazione edilizia pesante se gli interventi prevedono un aumento di volumetria (inferiore al 20%) o un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Come per il restauro e risanamento conservativo, si parla nuovamente di un insieme di opere – e non di singoli interventi – da applicare sull’intero organismo edilizio. In questo caso, però, l’obiettivo non è quello di conservare l’edificio valorizzandolo, ma quello di modificarlo profondamente rendendolo completamente o parzialmente nuovo. Le opere edilizie che possono definirsi come ristrutturazione edilizia sono varie e possono consistere in cambi di destinazione d’uso, modifiche nei prospetti, trasformazione di superfici accessorie in superfici utili, modifiche significative nella distribuzione interna, modifiche nei volumi, inserimento di nuovi elementi, demolizione e ricostruzione.

Nuova costruzione

Interventi che consistono in opere di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio che non rientra nelle quattro categorie precedenti.

Il Testo Unico dell’Edilizia elenca sette tipi di opere classificate come nuova costruzione:

1. costruzione di nuovi fabbricati o ampliamento di edifici esistenti all’esterno della loro sagoma con la realizzazione di un volume superiore al 20%;
2. interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dai Comuni;
3. realizzazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione permanente di suolo inedificato;
4. installazione di torri, tralicci e ripetitori per impianti di telecomunicazione;
5. installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture leggere di qualsiasi tipo (come roulottes, campers, case mobili, ecc) che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili;
6. realizzazione di pertinenze che costituiscano un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale;
7. realizzazione di depositi di merci/materiali o di impianti per attività produttive all’aperto che trasformino in modo permanente il suolo inedificato.

Ristrutturazione urbanistica

Insieme sistematico di interventi che sostituiscono il tessuto urbanistico-edilizio esistente con altro diverso, modificando anche il disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Anche questo intervento, come quello di nuova costruzione ed a differenza dei primi quattro, incide sulla configurazione del territorio trasformandolo in modo permanente; la dimensione in questo caso è però maggiore perché non si parla di singoli manufatti ma di parti intere del costruito che viene rimodulato.

Bussero, 05/04/2024