I TITOLI EDILIZI ABILITATIVI

Nel vasto panorama della normativa edilizia, i titoli abilitativi rappresentano un pilastro essenziale per regolare e controllare l’attività edilizia. Un titolo abilitativo è un’autorizzazione rilasciata dalle autorità competenti, solitamente l’amministrazione comunale o gli enti locali, che consente ad un individuo o ad un’azienda di eseguire determinati lavori su una proprietà; questi titoli sono necessari per garantire che le opere siano conformi alle normative e alle leggi in materia di costruzioni, sicurezza e pianificazione urbana.

I vari cambiamenti legislativi nel corso degli anni e gli acronimi dei titoli abilitativi molto simili tra loro spesso generano dubbi ed incertezze sulle procedure corrette da utilizzare; per essere guidato nella scelta e, soprattutto, per la redazione delle pratiche è necessario affidarsi ad un tecnico esperto.

Nel Testo Unico dell’Edilizia, DPR n°380/2001, al titolo II, vengono definiti i regimi amministrativi degli interventi edilizi; successivamente con la Legge n°73 e n°122 del 2010 sono state introdotte specifiche modifiche. In definitiva la disciplina attuale prevede:

1. attività edilizia libera;
2. comunicazione inizio lavori asseverata (CILA);
3. segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
4. Super-SCIA (conosciuta anche come SCIA alternativa al Permesso di costruire)
5. permesso di costruire (PdC).

Attività edilizia libera

L’art. 6 comma 1 del DPR n°380/2001, definisce una serie di interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

• interventi di manutenzione ordinaria (ovvero le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie ad integrare o manutenere gli impianti tecnologici esistenti);
• interventi di installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica nominale inferiore a 12kW;
• interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico;
• i movimenti di terra strettamente pertinenziali all’esercizio dell’attività agricola;
• le serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura.

CILA

La CILA, acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, viene richiesta per interventi di manutenzione straordinaria leggera e di restauro e risanamento conservativo leggero (ovvero per opere che non interessano parti strutturali, non prevedono aumenti di volumetria e cambi di destinazione d’uso). Ad esempio: opere per diversa distribuzione degli spazi interni con spostamento di tramezzi non portanti, realizzazione o demolizione di controsoffittature in cartongesso, apertura o chiusura di porte interne, rifacimento degli impianti tecnologici, frazionamento o accorpamento di unità immobiliari.

La disciplina della CILA prevede che i lavori possano iniziare il giorno dopo la presentazione della documentazione presso gli uffici competenti secondo il principio di silenzio-assenso; non vale il silenzio-assenso per opere su immobili vincolati per i quali bisogna aspettare espressa conferma dalla Pubblica Amministrazione. Al termine dei lavori bisogna presentare in Comune la documentazione di fine lavori.

SCIA

La SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, viene richiesta per interventi di manutenzione straordinaria pesante, di restauro e risanamento conservativo pesante, di ristrutturazione edilizia leggera e per varianti al Permesso di Costruire (ovvero per opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, con interventi anche sulle parti strutturali, senza aumento di volumetria e cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.

La disciplina della SCIA prevede che i lavori possano iniziare il giorno dopo ala presentazione della documentazione presso gli uffici competenti secondo il principio di silenzio-assenso; non vale il silenzio-assenso per opere su immobili vincolati per i quali bisogna aspettare espressa conferma dalla Pubblica amministrazione. Al termine dei lavori bisogna presentare in Comune la documentazione di fine lavori.

Super-SCIA

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire viene richiesta per interventi di ristrutturazione edilizia pesante che prevede un aumento di volumetria minore del 20% e cambi di destinazione d’uso. La Super-SCIA è un titolo abilitativo oneroso che comporta la corresponsione di un contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

La disciplina della Scia alternativa al PdC prevede che l’avente titolo presenti la documentazione per la richiesta presso gli uffici competenti almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori. Durante questo arco temporale l’ufficio comunale preposto controlla la modulistica, il progetto e l’avvenuta corresponsione degli oneri; entro questo termine la Pubblica Amministrazione può richiedere un’integrazione alla documentazione allegata o una modifica al progetto depositato. Al termine dei trenta giorni, in caso di mancata comunicazione da parte della P.A., la domanda del rilascio della Super-SCIA si intende accolta secondo il principio del silenzio-assenso. Non è valido il silenzio-assenso per lavori su immobili vincolati. Al termine dei lavori bisogna presentare in comune la documentazione di fine lavori che, una volta controllata, permette il rilascio del certificato di agibilità e il successivo utilizzo dell’immobile.

Permesso di costruire

Il PdC, acronimo di Permesso di Costruire, viene richiesto per interventi di nuova costruzione (ovvero costruzione di nuovi manufatti, ampliamenti della volumetria maggiori del 20%, interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dai Comuni, realizzazione di impianti ed infrastrutture che comportino la trasformazione permanente del suolo, installazione di torri e tralicci, installazione di manufatti leggeri) ed interventi di ristrutturazione urbanistica. Questo titolo abilitativo è oneroso poiché comporta la corresponsione di un contributo per gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e un contributo commisurato al costo di costruzione.

La disciplina del PdC prevede che l’avente titolo presenti la documentazione per la richiesta presso gli uffici competenti almeno 90 giorni prima dell’inizio dei lavori. Durante i primi 60 giorni l’ufficio comunale competente controlla la modulistica, il progetto e l’avvenuta corresponsione degli oneri; entro questo termine la P.A. può chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Al termine dei 60 giorni il responsabile del procedimento formula il provvedimento finale che viene notificato entro i successivi 30 giorni. Se dopo 90 giorni dalla richiesta non viene emesso alcun provvedimento, la domanda per il rilascio del Permesso di Costruire si intende accolta secondo il principio di silenzio-assenso. Non vale il silenzio-assenso per lavori su immobili o aree vincolate. Al termine dei lavori bisogna presentare in comune la documentazione di fine lavori che, una volta controllata, permette il rilascio del certificato di agibilità e il successivo utilizzo dell’immobile.

Con il permesso di Costruire devono essere rispettati dei termini per l’esecuzione dei lavori: le opere devono iniziare entro un anno dal rilascio del titolo e devono essere terminate entro tre anni dall’inizio dei lavori; decorsi tali termini il permesso decade.

Bussero, 02/05/2024